日本年轻一代有楼也不愿要,国内大量房屋形同废弃,空置土地大如整个九州岛。社会何以至此?

数年前,日本长野县政府计划扩阔一个路段,方便来往的大型货车通过。由于道路周围的一块土地属私人所有,政府须要向业主收购。当局发现,该幅土地是在明治时代由26位人士买下,至今土地业权的拥有人已增加至107人。然而,由于找寻这107位业权人要耗费大量时间及公帑,结果只好搁置计划。

在日本乡郊以至东京等大城市,都会找到不少空置楼房,人去楼空,日久失修,花园杂草丛生,虫鼠横行,门前放满未取的邮件,如此的空置房屋遍布全国。

据去年底估计,日本全国有八百万间空置楼宇,另加上农地等,约有四百一十万公顷的闲置土地,面积相等于整个九州岛。现时平均每7间住房就有1间空置。到2033年,空置楼宇更可能曾加至近二千万间,占楼宇总数的三分之一。

大量房屋空置的一大原因,是日本社会严重的少子化及人口老化,新一代多离家到大城市发展。人口数据显示,每4个日本人就有1个超过65岁,而70岁以上老人中有8成拥有住宅物业,这些老人百年归老后,物业都由子女继承,不过年轻一代往往不愿继承这些祖业。1950年代到80年代的经济高度成长时期,买一栋房子住几年,待楼宇涨价出售,又可以买另一间新房子。1980 年代中期,日本的人均收入超越了美国,工资及其他成本高涨,企业都将工厂迁移到发展中国家,当时的首相中曾根康弘鼓励国人多投资于国内房地产。1990年的全国地价总额,是1985年时的二点四倍。1990年后,日本开始衰退,地产泡沫爆破,据日本政府最近发表的二〇一七年全国土地价格统计,日本的平均地价连续二十六年持续下降。出现了大量“负资产”。

这些负资产楼房留给下一代并不一定是好事,因为当主人去世,作为接收遗产的下一代,继承人首先要交遗产税、物业税及管理费等,若想拆掉了房子出售,也要支付拆卸的费用。因此愈来愈多日本年轻一代觉得继承房地产很麻烦,不仅费事而且费钱。

结果是愈来愈多房子无人继承。根据日本民法,如果逝者没有配偶、孩子的话,健在的父母、兄弟姐妹以及其子女、甚至他们的后代都会有继承权。但继承人须要重新登记,倘继承人不重新登记,当局无从知物业的业权。2015年,土地厅抽样调查400幅土地,结果发现有56%的土地是30年前登记的。事隔几十年,当局要追查究竟谁有这些“负资产”继承权,已经不容易,要找到拥有继承权的人,就更加困难。

日本现时出现了空置房屋不断增加,新楼不停建造的情况。楼宇供过于求,直接拖低市价。新加坡国立大学不动产研究中心的清水千弘教授指,现时日本住宅价格每年下降约2%,长此下去,20年后住宅价格将再下跌50%。

虽然日本楼价从1990年代回落,但不少年轻一代仍然无能力置业。

政府近几年简化了拆卸空置楼宇的程序,授权地方政府要求业主修葺老旧的楼宇,否则会加征物业税,倘不理会,地方政府可以拆掉楼宇,再要求业主支付费用,不过这项措施根本难以执行,因为首先要追查到楼宇的拥有人。

部分地方政府会推行相应措施,鼓励土地健康发展。例如茨城县的笠间市和爱知县的丰桥市的市政府,都会补助业主拆卸空置楼宇。

中央政府委任了一组学者,研究这项议题,今年六月刚发表报告,建议是省减继承的程序,但此举又需要法务省、国土交通省及农林水产省的配合,看来殊不容易。

日本《朝日新闻》的社论指出,当婴儿潮一代相继过世,人口更形下降时,无人的空置楼宇将会更加严重,这将会成为又一个社会问题。

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